• 百强房企三十年:激进的闽系房企已分化

    地产 > | Time Weekly - 2018-10-18 03:12:36 来源:时代周报
  • 镜头很远,也看得很清楚,真的是很大一枚。

    [摘要] 庆幸的是,目前泰禾还有较高的账面货币资金,为219亿元。在时代周报记者可以统计的数据里,位列闽系房企第四。前三位是旭辉、世茂和阳光城,数值为391亿元、360.4亿元和332.9亿元。

    时代周报记者 杨静 发自上海

    对于世茂近些年在规模上的增长满意与否这一问题。8月28日,世茂董事局主席许荣茂的答案是,整体比较满意,但要在风险可控的前提下尽量发展。

    放诸至祖籍为福建省的房企老板里,现年68岁的他年纪最为年长。1989年,近不惑之年的许荣茂一手创立了现在的世茂集团。

    在被誉为地产白银时代的十年里,世茂的销售业绩从2008年的120亿元到了2017年的1008亿元,并曾8年坐拥闽系房企销量第一。也是在2008年和2017年,这两个时间节点上,世茂首次突破百亿和千亿。

    比许荣茂小21岁的欧宗洪,在今年也传递出了本质上相同的判断。在上月底的业绩会上,他称,此时的高增长是比较危险的事情,融信不会刻意追求增长速度。融信的半年报里描述道:“平衡发展”被作为战略重点,坚守品质以“保盈利”和“降杠杆”为首要目标,务求实现有质量的稳健增长。

    融信是目前闽系房企里,最为年轻的一家,创建于2003年,仅有15岁。现年47岁的欧宗洪,跟许荣茂的儿子许世坛出生在20世纪70年代。欧本人也是闽系房企“创一代”里,最为年轻的一位。

    把时间拉长看,突破500亿元的关口,世茂是在2013年。在中信证券研报中,2011年底至2013年底,是地产的一轮暖周期。相比较而言,融信接近500亿来得晚一点,发生在2016年,是地产2015–2016年930调控之前的另一轮暖周期。

    世茂和融信,相对幸运。按照时代周报记者不完全统计,截至目前,未突破500亿元销售的闽系仍有多家。例如,比世茂成立还要早的建发、联发。中骏、三盛,最高销售额皆在2017年创下,分别仅为341亿元、343亿元、345亿元和203亿元。而像升龙集团、中庚集团、大名城等在2017年和2018年上半年都还徘徊在百亿规模。

    闽系房企是地产企业里不可忽视的一股力量。在1998年到2007年地产黄金十年和2008年至2017年的白银十年,闽系房企群体创造了快速做大做强的时代记忆。时转事易,在接下来的日子里,它们会又走向何方?

    顺势而为

    在销售规模上,闽系老大哥世茂在过去十年里,曾两次被两家房企赶超。

    一家是世纪金源,一家是旭辉;前者发生在2009年,后者发生在2017年。

    世纪金源的老板黄如论仅比许荣茂小一岁,公司成立仅比世茂晚了两年。但这并不阻碍这家公司在2009年达到236亿元销量,高于世茂的225亿元,居全国房企前十强。

    令人唏嘘的是,世纪金源的优势也停留在那一年。可以翻查到的数据显示,2013–2016年,它的销售额呈现倒退,分别为320亿元、154亿元、165亿元和119亿元。到了2018年上半年仅为47亿元,是世茂732亿元的6%。

    而2013年前后至2016年,是诸多闽系房企扩张的高峰期。分别成立于1996年的泰禾和2003年的融信,是当中的典型。

    2013年,泰禾销售规模刚破百亿,而融信未达百亿。前者在福建、北京、上海耗资195亿元拿下12宗地;后者一口气斩获14宗地,包含杭州、上海等城市在内。

    到了2016年,闽系房企的扩张达到了顶峰。根据公开资料显示,其中的11大闽系房企总计拿地金额超2100亿元,相比2015年增幅超100%,是过去6年里的最高值。在不成文的坊间传言里,土拍闻“闽系房企”色变。

    闽系关注的区域集中在长三角和当时“房价上涨四小龙”等区域。2016年,跟更早前的阳光城、宝龙等房企一样,融信、禹洲等闽系房企也将总部设定在了上海。不过虽然扩张期在同一时期,融信和泰禾还存在差距,2018年上半年,泰禾的销量为655亿元,融信为545亿元。

    值得一提的是,这一轮的扩张后,2016年起,老大哥世茂的领先优势明显减弱。

    2013年至2016年,世茂分别以671亿、702亿、670亿和681亿,领先该年排在第二的世纪金源、阳光城、泰禾和旭辉351亿、471亿、347亿和151亿。

    而到了2017年,世茂第一次被旭辉反超几十亿,位居第二。也是在这一年,闽系房企里第一次诞生了旭辉、泰禾和世茂三家千亿公司。位居第四位和五位的阳光城和正荣虎视眈眈,两家在该年已经破了900亿元的销售。

    旭辉的林中和许荣茂相差了18岁,旭辉比世茂晚了11年成立,但两家同时选择2000年左右对外扩张,也是闽系房企里最早一波全国化的房企。

    阳光城的林腾蛟和旭辉的林中同岁,公司比旭辉晚了3年成立,这家公司的扩张比泰禾和融信稍早一些。2011年至2014年,阳光城创下了3年十倍增长的业界传奇。

    按照2018年上半年的销售排名,座次依次为世茂、阳光城、旭辉、泰禾和正荣。这五家位列全国房企前11至20强。不过,全国房企前十强里,已经没有闽系的身影。

    不愿被称为闽系

    29岁的世茂和16岁的旭辉,在创立之初起,开始淡化了“福建”的标签。无一例外的是,像阳光城、融信、正荣等也在前赴后继。

    2007年融侨由福建融侨集团有限公司更名为融侨集团股份有限公司,阳光城在2009年之前曾用名为福建阳光实业发展股份有限公司。

    目前,60后的闽系老板,依旧是闽系房企的大多数群体。这当中包含了福晟的潘伟明、正荣的欧宗荣、禹洲的林龙安、泰禾的黄其森、三盛的林荣东、中庚的梁衍锋、中骏的黄朝阳、金辉的林定强、阳光城的林腾蛟和旭辉的林中。

    除了融侨的第二代和第三代已经占到台前,世茂和宝龙由第二代接班外,大多闽系房企的创一代还依旧站在台前。

    在业务多元化里,不少闽系房企也找寻着寄托。比如,世茂的酒店、商业已经开始发力;医疗和教育,则是融侨看中的方向之一。

    此外,从楼盘、产品线到企业组织体系上,闽系房企还在陆续更新和调整。根据明源地产研究院统计,近几年闽系房企挖角对象基本瞄准前30强房企。来自万科、龙湖、中海、碧桂园等的职业经理人往往能获得较高的薪酬。

    作为闽系里最年轻的房企,融信方面此前向时代周报记者坦言,从不同的房企身上学习不同的优点进行组合,最后融合成自己的体系,也是一种捷径。

    这种共识也在越来越多的闽系房企中上演。比如阳光城挖来了朱荣斌和吴建斌,禹洲迎来了许珂的加盟。

    激进派和稳健派

    值得注意的是,闽系并非都是激进的代名词。

    许荣茂对时代周报记者强调的稳健和安全,是包括世茂在内不少闽系房企的特色。典型的是成立于1994年的禹洲和1987年的中骏,老板林龙安和黄朝阳祖籍皆为福建泉州,两人皆出生在20世纪60年代。

    在2014年至2017年间,禹洲和中骏在规模的增长上,十分近似。禹洲为121亿元、170亿元、284亿元和361亿元,中骏为111亿元、175亿元、272亿元和345亿元。在资产负债率上,禹洲和中骏皆在70%左右,世茂则更低,在60%左右。

    反应在2017年的净资产负债率上,禹洲、中骏和世茂,对比泰禾、福晟、阳光城等房企,差距十分悬殊。泰禾达402.5%,为闽系里最高;剩余依次为福晟的322.9%,阳光城的251.9%。禹洲、中骏和世茂,分别为57.7%、71.8%和58.9%。

    中信证券的研报认为,“积极的杠杆政策乃是闽系房企最为明显的第二特征。”

    泰禾、阳光城是高杠杆、高周转扩张的典型。以负债换资产的形式,在过去表现得较为明显。

    来自福建地区发达的民间融资以及当地的族群民俗,提供了这些房企初期扩张的基础。高杠杆对去化速度的依赖也比较强。这就意味着企业必须保持稳定而快速的去化才能保证安全边际。

    “以高周转+高杠杆作为战略模式的闽企需要对行业大的周期做出比较准确的判断。”不具名分析人士陈烨对时代周报记者表示,强扩张后一旦高周转受阻,直接风险在于土地支付压力即开发成本上的压力。陈烨认为在2016年9·30调控前未能进入销售的高价地块,在未来的收益率上不会太高,这当中闽系拿下过不少高价地块。

    调控带来的影响可以在泰禾身上看出端倪。2018年上半年,泰禾的经营性净现金流为-5.21亿元,而阳光城方面为32.76亿元。

    当然,不同闽系房企的高周转也有着不同的特点。

    以阳光城在上海的扩张,以及世纪金源的扩张为例。前者此前一般偏向中小型地块,这样可以缩短开发周期,减轻资金周转压力;而世纪金源方面此前以大盘模式著称,其在昆明、贵阳、长沙等城市拿下的地块体量皆在400万平方米以上,通过滚动开发的模式且低于周边售价的方式,快速销售,以住养商,以城换地。

    庆幸的是,目前泰禾还有较高的账面货币资金,为219亿元。在时代周报记者可以统计的数据里,位列闽系房企第四。前三位是旭辉、世茂和阳光城,数值为391亿元、360.4亿元和332.9亿元。

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